房产

引言 设想一下，你努力工作，努力偿还贷款，现在你收到了来自银行及贷款方的确认，你已经完全还清了贷款。然后你会想立刻打开一瓶香槟，好好享受这一刻，想想你每个月将如何花这些额外的钱。 但是，先别着急，不知道你有没有注意到信上有一些关于解除抵押贷款的内容，这是什么意思？ 这个概念相当简单，当你使用抵押贷款购买房产时，贷款人将通过一个被称为标准担保的法律文件来登记他们的债权。所有这一切都意味着，虽然你的名字被注册为财产的所有人，但贷款人的名字也将在地契上显示。这为银行方提供了保证，如果你不先全额付款，你就不会出售房产。但其实你不需要解除它，除非你打算出售或转让财产给别人。然而，许多人也会想着尽快解除贷款，因为一旦抵押贷款还清，也可以安心一些，避免其他的问题。 解除贷款的步骤麻烦吗？ 解除抵押贷款的过程相对简单，你甚至不需要签署任何东西。事实上，如果你联系我们律所，提供你的有效身份证明，你可能甚至不需要去我们律所办公室。你只需向我们提供你的贷款账户参考号码和银行还贷证明。剩下的就交给我们专业的律师来做。 STANDARD SECURITY是什么？ 当你拿出抵押贷款来帮助你买一处房产，你的贷款人（银行或建房互助会贷款你的钱）会考虑到两件事：他们会希望你给你的偿还一定数额的贷款利息，他们还会希望你给他们安全有保障的贷款，也就是你所购买的财产。 所以，“SECURITY”这个词可以理解为“安全有保障”。 这就是您将签署的以贷款人为受益人的文件，（1）您向个人承诺，按照约定的条款和利息偿还贷款；（2）给予贷款方您所购买财产的担保或费用。 这种担保随后在英国土地登记处登记，出现在您的房契上，作为对你的贷款人的一种保障。 如果你无法每月支付抵押贷款，最终，你的贷款人有权执行措施，导致你被从房产中驱逐，并强制将你的房产出售。 担保解除 一旦你全部还清了抵押贷款，你的贷款人通常会联系你来确认这一点，并解释你现在应该联系你的律师，通过律师将standard security担保解除。 这种担保的解除只是由你的贷款人签署的契约，确认抵押贷款已全部偿还，然后在苏格兰土地登记册登记，具有从您的所有权中解除（或解除）标准担保的效力。 我是否需要一个律师？ ... Read More

01 引言 夫妻在结婚组成家庭后买房是我们常见的情况，但现在也有越来越多的朋友选择与伴侣先共同生活，晚几年再结婚，甚至同居不结婚，但还是需要解决住房问题。未婚情侣共同买房，有哪些法律问题需要注意呢？刘博士律所在下文中将为您解析。 02 多人购房的所有权形式 一般情况下，一人以上购房，按照英格兰和威尔士的法律，有两种所有权形式，一种是joint tenants，一种是tenants in common，虽然它们的名字相近，意思却相差不少。对于前者，房屋的多个所有人同时以同等份额拥有房产，当其中一个去世之后，剩下的人将自动得到逝者留下的份额。也就是说，如果是两个伴侣以joint tenants形式购买房产，当其中一方去世之后，另一方便会自动取得去世一方的份额而成为房产的唯一所有人，不论去世方是否留下遗嘱并对他的份额做出处置。同时，在法律上多个所有人被视为一体，也就是说，在进行房产按揭时，并不能按购买者个人的份额进行按揭贷款，而是所有房屋所有人共同以一整个房屋来进行按揭，成为按揭债务的共同债务人。 而tenants in common则给了共同购房者更多的“独立空间”。在这种模式下，多个所有人按照自己的份额拥有房产，且每个人的持有份额可以不等。其中一人去世或将他的份额转卖他人，并不影响其他的共同所有人的权利或者份额。其他所有人并不会因为其中一人的退出而得到房屋权利的增加。 购房者有必要在买房时咨询律师并且选择符合自己情况的所有权形式。 一般情况下，同居情侣为了避免日后的纷争，还可以签署一份“共同居住协议”（Cohabitation agreement），来规定双方的房产所有权归属问题，以及日后万一分开居住后对房产的处置。同居者也可以签署一份信托声明（Declaration of trust），来规定同居关系何时结束以及结束后对房产的处置问题。 ... Read More

1 引言 如果您想在苏格兰购买房屋或公寓，则必须遵循法律程序。这确保买卖双方在销售过程中都受到保护。 苏格兰的一些房屋以固定价格（fixed price）出售，但大多数是通过“盲标”（blind bidding）系统出售的。这意味着卖家会要求高于或接近最低价格的报价，房子的最终售价取决于有多少其他人出价。 2 房屋报告（Home Report） 如果您找到感兴趣的房屋，请向卖方或其律师或地产代理索要一份房屋报告。如果这所房子正在公众视野内出售，它应当有一份房屋报告。 这份文件会告诉您您需要了解的有关房屋的信息。它分为三个部分——单一调查和估价、财产调查问卷和能源报告。 卖家或销售代理人必须在您提出要求后9天内给您一份房屋报告。如果他们在9天内没有给您报告，您可以联系当地的贸易标准服务部门。 3 出价（making an offer） 如果您找到有兴趣购买的房屋并且对其房屋报告感到满意，请告诉您的律师。您的律师会正式向卖方表示您对房屋的兴趣（note your ... Read More

引言 购买您自己的第一套房子是一件很令人兴奋的事情，但是就像第一次做任何事情一样，在这个过程中您可能会面临一些未知的因素。 刘博士律所拥有丰富的处理房产买卖的经验。我们在此编写了苏格兰首次购房者指南，以便潜在首次购房者了解首次购房的步骤和政策。 1. 指定购房律师 在苏格兰购买房屋时，按法律规定，您必须要指定律师代理您的购买程序。律师可以帮助您完成整个首次购买的程序。 刘博士律所是苏格兰最大的华人律师事务所，拥有专业的房产律师，可为您的购房业务提供一条龙服务。 2. 获得初步贷款同意书 这是来自银行的一份文件，表明如果您提出正式的购房贷款申请，他们可以给您多少贷款，包括具体的金额。 3. 确定购房开销总预算 您应当考虑您的经济能力，房款中可以前期支付的现金，如有贷款，可贷款的金额。您还应当考虑印花税，律师代理费，搬家费用等等。刘博士律师的专业房地产律师会给您提供专业的相关开销建议。 4. 寻找您的理想住房 这是整个购房过程中最有趣的一个环节。您可以在各大售房网站上搜索适合首次购买者的房产。您还可以在这些网站上登记您的购房条件，如果有满足您条件的房产出现，您将会收到自动的电子邮件提示。 5. 看房 在网上看到您喜欢的房子后，您就可以通过填在线表格、发邮件或打电话的方式预约亲自看房，以确保房子适合您。 一些网站也会提供在线看房的选择。如果没有这项服务，您也可以先查看房产照片，阅读物业说明以及房屋报告，来决定是否对此房有强烈的兴趣，是否有必要亲自看房。 6. ... Read More

引言     在租赁商铺时，每个租约合同都是不同的，但在商业业主和租户之间的协议中，有一些常见的问题，这篇文章会为您做出解释。 全面保险和维修的租约     租约是规范出租房屋协议的基本文件，以上这种租约也就是所谓的完全保险和维修租赁。一旦作为承租人加入，您就有义务保持房屋的良好物理状态，并在租赁期间合法地进行交易。     任何需要进行的维修都是您的责任，虽然房东对房屋进行了保险，但您要为该保险支付保险费。您可以直接索取，或指示您的律师获得一份保险单的副本。您有责任检查保险单，并确保它涵盖了您所希望的一切，或者您购买了额外的保险以涵盖不包括的项目。     一般来说，保险范围包括建筑物，但不包括物品，也不包括平板玻璃，所以您应该咨询自己的经纪人，了解哪些个人保险是有效的。     作为承租人，您还需要负责缴纳商业税，支付租赁期间当地政府发出的任何维修通知的费用，以及维护建筑物和经营业务的大部分费用。 展开调查     当然，对商铺进行调查是值得的。这有两个作用。首先，您可以得到确认，房东要求的租金和其他财务考虑因素是否公平；以及房产中是否有任何可疑或实际的缺陷或失修的地方。     这一点非常重要，因为当租约结束时，您有责任补救任何缺陷，并使该处所处于良好的可租用状态。除非房东同意进行维修或承认有任何失修的地方，您会被假定在这种情况下接管该房屋。如果当您接手的时候，房子的状况很差，这在租约结束时对您没有帮助，除非房东同意放弃破旧物品清单上的某些缺陷。提前展开调查是您寻求谈判限制失修的最好帮助。 维修清单     事实上，在任何租约结束时，房东都会发布一份破旧物品清单，这是一份需要完成的维修清单。 ... Read More

No. 01 引言 众所周知，在房屋买卖的过程中，假如您想要购买100k的房子，往往是不止付出100k的，除了房屋买卖的费用之外，还有各种税金和其他费用也要考虑在内，您在计划购买房屋的时候要合理规划自己的预算。 No. 02 住宅物业税率 购买住宅物业时，例如房子或公寓，您通常要对物业价格的增加部分支付印花税（SDLT）, 苏格兰称为土地和建筑物交易税(LBTT)。印花税只适用于超过25万英镑的房产。 您支付的金额取决于: • 何时购买的房产 • 为它支付了多少钱 • 是否有资格获得减免或豁免 No. 03 ... Read More

引言 虽然很多人会选择租赁商铺，但在经济条件允许的情况下，或者一些特殊的情况下，还是有很多人会选择直接买断商铺。刘博士律所接到越来越多的关于如何在英国购买商铺的咨询和业务。今天我们在此为大家普及一些关于在英国购买商业物业方面您需要考虑的方方面面。 买断商铺可以为您提供更多的自由和灵活性。但同时您需要考虑到相关的经济和法律方面，包括合同等等因素。找到满意的合适的空置的商铺本身就比较困难，而且商业抵押贷款通常贷款期比较短暂，所以定期还贷金额反而会比租赁合同下的租金更高一些。 购买商铺利和弊的比较 购买商铺会给您更多的自由，而且您还可以按照您的想法进行整改，当然前提是需要获得相关的整改准许证以及银行的同意，如果涉及到贷款银行的话。购买商铺还是有很多的优势的，因为您可以完全控制，您可以: ✅在房产的管理或修理方面有更多的灵活性 ✅物业价值升高，在您转手出售时还能从中获利 ✅将来您自己不需要使用这个商铺的时候还可以出租，租金可作为您的另外一种收入渠道 ✅您如果想要换一个地方经营，您可以随时操作，您将不受固定期限合同的约束。 ✅更能确定您的各种开销成本，尤其是如果您的贷款是固定利息的贷款。 当然买断商铺也会有一些不利的地方，例如： ❎您的本金会投入到这个物业当中，此本金就不能够进行其他渠道的投资。如果您决定在房地产市场不景气时放弃此物业，您可能很难迅速收回资金或者根本无法收回资金。 ❎如果您无法定期偿还抵押贷款，那么您将面临物业被收回的威胁。 ❎如果您需要进行物业的改建或扩建，可能会花费大量的时间和成本。 ❎您需要对物业的安全负责，例如您需要了解并执行有关防火措施，遵循有关健康和安全的法规。其实在租赁商铺的时候，租客也需要承担这方面的责任。 ❎拥有物业所有权期间持续的各方面的支出， 例如物业管理费，商业地税等等。 购买物业以及经营物业有关的费用 ... Read More

什么是场所许可证？ 场所许可证本身授权一个场所销售酒精。它包括一个运营计划，其中规定了如何在场所内销售酒精以及在场所内可以进行的其他活动；此外，还包括一份图纸计划书，其中说明了该场所目前的布局。 业主如何保护场所执照？ 作为一个房东，如果你有一个场所许可证，你必须保护你的场所许可证。这意味着确保它不会失效，也不会被撤销。如果你把现有的餐馆或酒吧租给租户，但没有场所执照，那么租户就不能在没有申请新执照的情况下卖酒，并可能选择退出交易。如果你没有营业执照，你的场所的价值将被严重削弱。无证售酒属于刑事犯罪。 如果需要办理新的场所执照，这可能需要好几个月的时间——即使如此，也不能保证新的场所执照会被批准。这方面的一个例子是，如果你的酒吧、餐馆或零售单位位于一个许可委员会认为存在过度供应的地区，那么就更难获得营业执照了，因为有一个反对授予的推定。 转让 作为房东，你应该考虑在承租人经营业务并担任场所经理时，你是否继续持有场所执照，还是将执照转让给承租人。这一点应在任何租约或报价中加以说明。 如果你选择由承租人持有执照，根据委员会的规定，这一过程大约需要6个星期。只要受让人没有犯罪记录，而且警方没有提出异议，就必须批准转让。   在这种情况下，你有多种方法可以保护你的房地产权证： • 在租约中加入一个条款，确保你的租户在租约结束时有义务将执照转回给你，并从他们那里获得授权书和同意书，将执照转让给你或你的指定人。 • 要求承租人就许可证的任何变化寻求你的批准。 • 将主要的场所执照、经营计划和布局计划保存在你的手中，以确保未经你同意不能交出。 以房东的名义保留房地产权证 另外，也可以选择以房东的名义保留营业执照。 为了确保它在这种情况下受到保护，你可以考虑在你的租约中增加条款，以确保： • 你的租户遵守《2005年许可（苏格兰）法》。 • 你的租户不会做任何违反房地产权证中任何条件的事情。 ... Read More

引言 如果您在苏格兰有房子要出售，最先需要了解在苏格兰出售房产的流程。我们从头至尾带您了解每个关键步骤，使您在出售房屋时有充分的把握。 对您的房产进行估价 第一步是让房地产中介对您的房产进行估价。在进行估价时，值得注意的是，中介建议的高要价可能不是最好的——你希望价格的设定是合理的。 卖房的费用是多少？ 您需要把房产中介费、律师费、搬运费和所有其他相关费用考虑在内。现在就计划你的预算，以防在交易时超出预算。 安排一份房屋报告 法律规定，苏格兰的所有房产在销售时都必须提供房屋报告。房屋报告是由三份文件组成的： 单一调查 单项调查包括一份关于房产状况的报告、房产估价，以及为有特殊需求的人提供的无障碍审计。调查员需要查看：公用设施的问题、潮湿、裂缝、屋顶的问题和木材缺陷。 能源报告 能源报告显示了房产的能源效率，并评估了其对环境的影响。它还将提供关于如何使房产更节能的建议。评估员将检查阁楼隔热材料、家用锅炉、热水箱、散热器和窗户等项目。 物业调查表 物业调查表由卖方填写，概述其他有用的信息，如物业的议会税率和已进行的改建。 在苏格兰，卖家在出售房屋时必须委托进行房屋报告（尽管有一些例外），并且必须在潜在买家要求时提供一份副本。买方也可以选择自己委托进行单独的调查。 如果房产在销售时没有房屋报告，卖家和中介都有可能被罚款。 请注意：现在法律规定，苏格兰的所有房产都必须在指定房间内安装密封电池或主线火灾警报器。这些警报器必须相互连接，以便在一个警报器响起时，所有警报器都会被激活。更多细节可通过苏格兰政府网站查询。 委托律师 ... Read More

引言  首先，您无需获得英国居住许可即可在这里购买房产。通常，无论购买者居住在哪里，都可以购买英国房产。 英格兰和威尔士、苏格兰和北爱尔兰都实行不同的法律制度，并有自己独特的与财产有关的法律和程序。明智的做法是聘请一位有资格并在您想要购买的司法管辖区执业的律师。 以下是英格兰、威尔士和苏格兰流程的简要概述。不过，在此之前，您需要记住一件关键的事情：购买房产并不能给您带来移民权。 在英格兰和威尔士购买房产 提出报价 大多数人通过在线房地产网站或通过当地房地产经纪人开始寻找房产。购买要约可以口头或书面形式提出，此时您应该寻求律师的指导。在交换书面合同之前，要约不具有约束力。 申请抵押贷款 申请抵押贷款时，您需要出示证明您的身份和地址的文件以及我们的资金来源信息。抵押贷款顾问可能会帮助您找到合适的抵押贷款。如果您的英国移民身份有时间限制（或者您根本不在英国），那么您可能很难从英国贷方获得抵押贷款。 销售合同 一旦要约被接受，您应该指示法律专业人士进行产权转让工作。 一旦您和卖家对销售条款感到满意，下一步就是交换合同。此时销售才具有法律约束力。完成日期在交换时确定。 在交换时，买方通常会向卖方支付押金。标准金额是购买价格的10%，但这可以由双方协商确定。 您应该从交换合同之日起安排建筑物保险，因为此时房产的风险将从卖方转移给您。 如果您在交换合同后退出购买，您可能会损失押金并承担卖方造成的其他损失。 成交 当购房资金转给卖方，并且由您的产权转让师和卖方商定的已签署的转让契约，注明成交日期并发送给卖方律师时，法律成交即告完成。作为回报，您的产权转让师将收到卖方签署的转让契据。 成交后 ... Read More