苏格兰房屋买卖法律程序简述

1 引言 如果您想在苏格兰购买房屋或公寓,则必须遵循法律程序。这确保买卖双方在销售过程中都受到保护。 苏格兰的一些房屋以固定价格(fixed price)出售,但大多数是通过“盲标”(blind bidding)系统出售的。这意味着卖家会要求高于或接近最低价格的报价,房子的最终售价取决于有多少其他人出价。 2 房屋报告(Home Report) 如果您找到感兴趣的房屋,请向卖方或其律师或地产代理索要一份房屋报告。如果这所房子正在公众视野内出售,它应当有一份房屋报告。 这份文件会告诉您您需要了解的有关房屋的信息。它分为三个部分——单一调查和估价、财产调查问卷和能源报告。 卖家或销售代理人必须在您提出要求后9天内给您一份房屋报告。如果他们在9天内没有给您报告,您可以联系当地的贸易标准服务部门。 3 出价(making an offer) 如果您找到有兴趣购买的房屋并且对其房屋报告感到满意,请告诉您的律师。您的律师会正式向卖方表示您对房屋的兴趣(note your ... Read More

在苏格兰初次买房该注意什么?

引言 购买您自己的第一套房子是一件很令人兴奋的事情,但是就像第一次做任何事情一样,在这个过程中您可能会面临一些未知的因素。 刘博士律所拥有丰富的处理房产买卖的经验。我们在此编写了苏格兰首次购房者指南,以便潜在首次购房者了解首次购房的步骤和政策。 1. 指定购房律师 在苏格兰购买房屋时,按法律规定,您必须要指定律师代理您的购买程序。律师可以帮助您完成整个首次购买的程序。 刘博士律所是苏格兰最大的华人律师事务所,拥有专业的房产律师,可为您的购房业务提供一条龙服务。 2. 获得初步贷款同意书 这是来自银行的一份文件,表明如果您提出正式的购房贷款申请,他们可以给您多少贷款,包括具体的金额。 3. 确定购房开销总预算 您应当考虑您的经济能力,房款中可以前期支付的现金,如有贷款,可贷款的金额。您还应当考虑印花税,律师代理费,搬家费用等等。刘博士律师的专业房地产律师会给您提供专业的相关开销建议。 4. 寻找您的理想住房 这是整个购房过程中最有趣的一个环节。您可以在各大售房网站上搜索适合首次购买者的房产。您还可以在这些网站上登记您的购房条件,如果有满足您条件的房产出现,您将会收到自动的电子邮件提示。 5. 看房 在网上看到您喜欢的房子后,您就可以通过填在线表格、发邮件或打电话的方式预约亲自看房,以确保房子适合您。 一些网站也会提供在线看房的选择。如果没有这项服务,您也可以先查看房产照片,阅读物业说明以及房屋报告,来决定是否对此房有强烈的兴趣,是否有必要亲自看房。 6. ... Read More

在英国租赁店铺的程序是怎样的?

引言     在租赁商铺时,每个租约合同都是不同的,但在商业业主和租户之间的协议中,有一些常见的问题,这篇文章会为您做出解释。 全面保险和维修的租约     租约是规范出租房屋协议的基本文件,以上这种租约也就是所谓的完全保险和维修租赁。一旦作为承租人加入,您就有义务保持房屋的良好物理状态,并在租赁期间合法地进行交易。     任何需要进行的维修都是您的责任,虽然房东对房屋进行了保险,但您要为该保险支付保险费。您可以直接索取,或指示您的律师获得一份保险单的副本。您有责任检查保险单,并确保它涵盖了您所希望的一切,或者您购买了额外的保险以涵盖不包括的项目。     一般来说,保险范围包括建筑物,但不包括物品,也不包括平板玻璃,所以您应该咨询自己的经纪人,了解哪些个人保险是有效的。     作为承租人,您还需要负责缴纳商业税,支付租赁期间当地政府发出的任何维修通知的费用,以及维护建筑物和经营业务的大部分费用。 展开调查     当然,对商铺进行调查是值得的。这有两个作用。首先,您可以得到确认,房东要求的租金和其他财务考虑因素是否公平;以及房产中是否有任何可疑或实际的缺陷或失修的地方。     这一点非常重要,因为当租约结束时,您有责任补救任何缺陷,并使该处所处于良好的可租用状态。除非房东同意进行维修或承认有任何失修的地方,您会被假定在这种情况下接管该房屋。如果当您接手的时候,房子的状况很差,这在租约结束时对您没有帮助,除非房东同意放弃破旧物品清单上的某些缺陷。提前展开调查是您寻求谈判限制失修的最好帮助。 维修清单     事实上,在任何租约结束时,房东都会发布一份破旧物品清单,这是一份需要完成的维修清单。 ... Read More

在英购房需要考虑哪些税金和费用?

No. 01 引言 众所周知,在房屋买卖的过程中,假如您想要购买100k的房子,往往是不止付出100k的,除了房屋买卖的费用之外,还有各种税金和其他费用也要考虑在内,您在计划购买房屋的时候要合理规划自己的预算。 No. 02 住宅物业税率 购买住宅物业时,例如房子或公寓,您通常要对物业价格的增加部分支付印花税(SDLT), 苏格兰称为土地和建筑物交易税(LBTT)。印花税只适用于超过25万英镑的房产。 您支付的金额取决于: • 何时购买的房产 • 为它支付了多少钱 • 是否有资格获得减免或豁免 No. 03 ... Read More

在英国购买商铺物业有哪些利弊?

引言 虽然很多人会选择租赁商铺,但在经济条件允许的情况下,或者一些特殊的情况下,还是有很多人会选择直接买断商铺。刘博士律所接到越来越多的关于如何在英国购买商铺的咨询和业务。今天我们在此为大家普及一些关于在英国购买商业物业方面您需要考虑的方方面面。 买断商铺可以为您提供更多的自由和灵活性。但同时您需要考虑到相关的经济和法律方面,包括合同等等因素。找到满意的合适的空置的商铺本身就比较困难,而且商业抵押贷款通常贷款期比较短暂,所以定期还贷金额反而会比租赁合同下的租金更高一些。 购买商铺利和弊的比较 购买商铺会给您更多的自由,而且您还可以按照您的想法进行整改,当然前提是需要获得相关的整改准许证以及银行的同意,如果涉及到贷款银行的话。购买商铺还是有很多的优势的,因为您可以完全控制,您可以: ✅在房产的管理或修理方面有更多的灵活性 ✅物业价值升高,在您转手出售时还能从中获利 ✅将来您自己不需要使用这个商铺的时候还可以出租,租金可作为您的另外一种收入渠道 ✅您如果想要换一个地方经营,您可以随时操作,您将不受固定期限合同的约束。 ✅更能确定您的各种开销成本,尤其是如果您的贷款是固定利息的贷款。 当然买断商铺也会有一些不利的地方,例如: ❎您的本金会投入到这个物业当中,此本金就不能够进行其他渠道的投资。如果您决定在房地产市场不景气时放弃此物业,您可能很难迅速收回资金或者根本无法收回资金。 ❎如果您无法定期偿还抵押贷款,那么您将面临物业被收回的威胁。 ❎如果您需要进行物业的改建或扩建,可能会花费大量的时间和成本。 ❎您需要对物业的安全负责,例如您需要了解并执行有关防火措施,遵循有关健康和安全的法规。其实在租赁商铺的时候,租客也需要承担这方面的责任。 ❎拥有物业所有权期间持续的各方面的支出, 例如物业管理费,商业地税等等。 购买物业以及经营物业有关的费用 ... Read More

英国餐厅的场所许可证是什么?

什么是场所许可证? 场所许可证本身授权一个场所销售酒精。它包括一个运营计划,其中规定了如何在场所内销售酒精以及在场所内可以进行的其他活动;此外,还包括一份图纸计划书,其中说明了该场所目前的布局。 业主如何保护场所执照? 作为一个房东,如果你有一个场所许可证,你必须保护你的场所许可证。这意味着确保它不会失效,也不会被撤销。如果你把现有的餐馆或酒吧租给租户,但没有场所执照,那么租户就不能在没有申请新执照的情况下卖酒,并可能选择退出交易。如果你没有营业执照,你的场所的价值将被严重削弱。无证售酒属于刑事犯罪。 如果需要办理新的场所执照,这可能需要好几个月的时间——即使如此,也不能保证新的场所执照会被批准。这方面的一个例子是,如果你的酒吧、餐馆或零售单位位于一个许可委员会认为存在过度供应的地区,那么就更难获得营业执照了,因为有一个反对授予的推定。 转让 作为房东,你应该考虑在承租人经营业务并担任场所经理时,你是否继续持有场所执照,还是将执照转让给承租人。这一点应在任何租约或报价中加以说明。 如果你选择由承租人持有执照,根据委员会的规定,这一过程大约需要6个星期。只要受让人没有犯罪记录,而且警方没有提出异议,就必须批准转让。   在这种情况下,你有多种方法可以保护你的房地产权证: • 在租约中加入一个条款,确保你的租户在租约结束时有义务将执照转回给你,并从他们那里获得授权书和同意书,将执照转让给你或你的指定人。 • 要求承租人就许可证的任何变化寻求你的批准。 • 将主要的场所执照、经营计划和布局计划保存在你的手中,以确保未经你同意不能交出。 以房东的名义保留房地产权证 另外,也可以选择以房东的名义保留营业执照。 为了确保它在这种情况下受到保护,你可以考虑在你的租约中增加条款,以确保: • 你的租户遵守《2005年许可(苏格兰)法》。 • 你的租户不会做任何违反房地产权证中任何条件的事情。 ... Read More

出售苏格兰房产步骤流程大全

引言 如果您在苏格兰有房子要出售,最先需要了解在苏格兰出售房产的流程。我们从头至尾带您了解每个关键步骤,使您在出售房屋时有充分的把握。 对您的房产进行估价 第一步是让房地产中介对您的房产进行估价。在进行估价时,值得注意的是,中介建议的高要价可能不是最好的——你希望价格的设定是合理的。 卖房的费用是多少? 您需要把房产中介费、律师费、搬运费和所有其他相关费用考虑在内。现在就计划你的预算,以防在交易时超出预算。 安排一份房屋报告 法律规定,苏格兰的所有房产在销售时都必须提供房屋报告。房屋报告是由三份文件组成的: 单一调查 单项调查包括一份关于房产状况的报告、房产估价,以及为有特殊需求的人提供的无障碍审计。调查员需要查看:公用设施的问题、潮湿、裂缝、屋顶的问题和木材缺陷。 能源报告 能源报告显示了房产的能源效率,并评估了其对环境的影响。它还将提供关于如何使房产更节能的建议。评估员将检查阁楼隔热材料、家用锅炉、热水箱、散热器和窗户等项目。 物业调查表 物业调查表由卖方填写,概述其他有用的信息,如物业的议会税率和已进行的改建。 在苏格兰,卖家在出售房屋时必须委托进行房屋报告(尽管有一些例外),并且必须在潜在买家要求时提供一份副本。买方也可以选择自己委托进行单独的调查。 如果房产在销售时没有房屋报告,卖家和中介都有可能被罚款。 请注意:现在法律规定,苏格兰的所有房产都必须在指定房间内安装密封电池或主线火灾警报器。这些警报器必须相互连接,以便在一个警报器响起时,所有警报器都会被激活。更多细节可通过苏格兰政府网站查询。 委托律师 ... Read More

在英国买房之前一定要知道这些!

引言  首先,您无需获得英国居住许可即可在这里购买房产。通常,无论购买者居住在哪里,都可以购买英国房产。 英格兰和威尔士、苏格兰和北爱尔兰都实行不同的法律制度,并有自己独特的与财产有关的法律和程序。明智的做法是聘请一位有资格并在您想要购买的司法管辖区执业的律师。 以下是英格兰、威尔士和苏格兰流程的简要概述。不过,在此之前,您需要记住一件关键的事情:购买房产并不能给您带来移民权。 在英格兰和威尔士购买房产 提出报价 大多数人通过在线房地产网站或通过当地房地产经纪人开始寻找房产。购买要约可以口头或书面形式提出,此时您应该寻求律师的指导。在交换书面合同之前,要约不具有约束力。 申请抵押贷款 申请抵押贷款时,您需要出示证明您的身份和地址的文件以及我们的资金来源信息。抵押贷款顾问可能会帮助您找到合适的抵押贷款。如果您的英国移民身份有时间限制(或者您根本不在英国),那么您可能很难从英国贷方获得抵押贷款。 销售合同 一旦要约被接受,您应该指示法律专业人士进行产权转让工作。 一旦您和卖家对销售条款感到满意,下一步就是交换合同。此时销售才具有法律约束力。完成日期在交换时确定。 在交换时,买方通常会向卖方支付押金。标准金额是购买价格的10%,但这可以由双方协商确定。 您应该从交换合同之日起安排建筑物保险,因为此时房产的风险将从卖方转移给您。 如果您在交换合同后退出购买,您可能会损失押金并承担卖方造成的其他损失。 成交 当购房资金转给卖方,并且由您的产权转让师和卖方商定的已签署的转让契约,注明成交日期并发送给卖方律师时,法律成交即告完成。作为回报,您的产权转让师将收到卖方签署的转让契据。 成交后 ... Read More

在英国买房反洗钱资金审核常见问题与解答

购房资金可以通过现金支付吗?     律师永远不能接受现金购房,因为无法追踪其来源。     相反,律师只能从没有被列入黑名单的银行账户接受资金转账。某些国家也会被政府列为可疑地区,原因可能是腐败,或是恐怖主义猖獗。     如果客户在黑名单或是可疑地区的账户中有钱,他/她必须将此资金转给英国或欧盟银行账户,再转给律师。银行将决定是否接受汇款,并采取必要的预防措施。     除了电子转账外,客户还可以通过汇票或支票提供资金,但账户也面临相同的规则。 可以用自己的存款作为购房款吗?     最重要的问题是,这笔数额可观的存款来自哪里。     如果客户的工资特别高,或者律师最近代表客户进行交易,导致他/她收到大笔款项,比如售房或是继承遗产,那么进一步的调查就没有必要。     否则,客户需要解释钱是怎么获得的。如果已经存了一段时间,律师可能会要求查看银行对账单,例如一年来的银行流水,以检查客户说的是否正确。     如果存款是由客户以外的其他人提供的,或是短期存入大量数额,律师可能需要进行进一步的调查。 一次性收到的大额转款可以用吗?     有些客户一次性收到大额转款,很多情况下这是完全合法的。这可能是以前的房屋出售,遗产继承,赔偿金等等。如客户收到这样一笔款项,律师需要查询其来源,并要求查看证据。 ... Read More

赠与房屋之前需要考虑哪些事项?

为了节省护理院费用或遗产税而将你的房子赠送给家庭成员是很复杂的,而且可能会有非常严重的后果。将你的房子赠送给家庭成员,并不像你想象的那样简单。我们经常看到一些客户在考虑这一举动,以避免将来不得不支付护理院的费用,或防止必须支付遗产税,或两者都是。在做出这样一个重大决定之前,你需要问几个重要问题。 是否需要支付护理院的费用? 如果你赠送房产的唯一或主要原因之一是为了避免护理院费用,那么地方当局必须遵守一些规则。最重要的一点是,地方当局可能会决定,如果你将来需要护理院的资助,仍应考虑该房产的价值。 这些规则是相当复杂和技术性的,但需要注意的一个关键点是,如果地方当局确定赠与的唯一或主要目的是故意剥夺自己的资本,以避免支付护理费用,这可能意味着该资产仍然被考虑在内,并拒绝提供资金。 如果我需要住院护理会怎样? 如果地方当局决定你的意图是创造或增加你享受经济状况调查福利的权利,它可以拒绝为护理院费用提供任何财政援助。 尽管地方当局可能仍有义务为你提供护理,但这可能会导致对你的债务。这意味着你最终可能面临破产程序并被宣布破产。如果是这种情况,破产受托人可以在以后撤销你所做的任何礼物。 你还应该记住,地方当局可能只适用基本的资助水平。这可能意味着你不能搬进或留在你选择的养老院,而可能需要住在更便宜的地方。 接受财产者先去世,会发生什么? 如果你将你的财产完全赠与,而接受赠与的人,也许是你的孩子,比你先死,那么他们的财产份额将按照他们的遗嘱或无遗嘱规则传递。这可能意味着女婿或儿媳甚至孙子可能拥有你的房子。 尽管你可能与你的姻亲相处得很好,但他们可能再婚,然后一个与你不相识的人可能拥有你的财产。 接受财产者陷入财务困境会怎样? 如果你把你的财产赠与他人,而接受赠与的人陷入财务困难,该财产将成为该人资产的一部分。然后,它可以在任何破产程序中被考虑。 接受财产者离婚了会怎样? 如果接受礼物的人的婚姻或民事伙伴关系不幸破裂,该财产将构成其资产的一部分。然后,这可以在任何离婚或解体程序中被考虑。 这意味着全部或部分财产可能被判给配偶或民事伴侣,也可能意味着财产可能需要出售。 如果我们有分歧会怎样? 除非你有适当的协议,否则如果你和你的家庭成员在未来有分歧,他们可以有效地将你从你的财产中驱逐出去。 ... Read More