Weifan Liu

引言 设想一下，你努力工作，努力偿还贷款，现在你收到了来自银行及贷款方的确认，你已经完全还清了贷款。然后你会想立刻打开一瓶香槟，好好享受这一刻，想想你每个月将如何花这些额外的钱。 但是，先别着急，不知道你有没有注意到信上有一些关于解除抵押贷款的内容，这是什么意思？ 这个概念相当简单，当你使用抵押贷款购买房产时，贷款人将通过一个被称为标准担保的法律文件来登记他们的债权。所有这一切都意味着，虽然你的名字被注册为财产的所有人，但贷款人的名字也将在地契上显示。这为银行方提供了保证，如果你不先全额付款，你就不会出售房产。但其实你不需要解除它，除非你打算出售或转让财产给别人。然而，许多人也会想着尽快解除贷款，因为一旦抵押贷款还清，也可以安心一些，避免其他的问题。 解除贷款的步骤麻烦吗？ 解除抵押贷款的过程相对简单，你甚至不需要签署任何东西。事实上，如果你联系我们律所，提供你的有效身份证明，你可能甚至不需要去我们律所办公室。你只需向我们提供你的贷款账户参考号码和银行还贷证明。剩下的就交给我们专业的律师来做。 STANDARD SECURITY是什么？ 当你拿出抵押贷款来帮助你买一处房产，你的贷款人（银行或建房互助会贷款你的钱）会考虑到两件事：他们会希望你给你的偿还一定数额的贷款利息，他们还会希望你给他们安全有保障的贷款，也就是你所购买的财产。 所以，“SECURITY”这个词可以理解为“安全有保障”。 这就是您将签署的以贷款人为受益人的文件，（1）您向个人承诺，按照约定的条款和利息偿还贷款；（2）给予贷款方您所购买财产的担保或费用。 这种担保随后在英国土地登记处登记，出现在您的房契上，作为对你的贷款人的一种保障。 如果你无法每月支付抵押贷款，最终，你的贷款人有权执行措施，导致你被从房产中驱逐，并强制将你的房产出售。 担保解除 一旦你全部还清了抵押贷款，你的贷款人通常会联系你来确认这一点，并解释你现在应该联系你的律师，通过律师将standard security担保解除。 这种担保的解除只是由你的贷款人签署的契约，确认抵押贷款已全部偿还，然后在苏格兰土地登记册登记，具有从您的所有权中解除（或解除）标准担保的效力。 我是否需要一个律师？ ... Read More

引言 内政部可以对以前有违反移民法或在其签证申请中提供虚假信息的申请人实施入境禁令。禁令可以持续一年，两年，五年或十年。一般而言，除了非常特别的情况下，在禁令有效期内，该申请人不得再进入英国。这条法律听起来很简单，但是在移民法中关于入境禁令的详细规则却是非常复杂。《移民规则》第A320和320（7B）段中涵盖了相关的入境禁令的规定。 无入境禁令 滞留30天（2017年4月前为90天），但自愿自费离境。 一年入境禁令 非法入境，违反签证附加条件，提供虚假信息，但自愿自费离境。 两年入境禁令 非法入境，滞留，违反签证附加条件，提供虚假信息，但在移民局规定的6个月内自愿离境。 五年入境禁令 非法入境，滞留，违反签证附加条件，提供虚假信息，由移民局出费自愿离境。 十年入境禁令 被遣返出境，或使用虚假信息或文件。 禁令期何时开始？ 该禁令将从该人离开英国之日开始，或者在申请中使用欺骗之后十年禁令，自拒绝该申请之日起开始。 某些群体享有豁免 重新入境禁令不适用于以下人员： 刘博士律所点评 对于那些拥有不良移民历史的申请人来说，再次申请入英签证时就需要格外谨慎，在申请前就要仔细考虑可以采取如何采取补救措施才能减小签证被拒的可能。其中，专业的咨询意见也是必不可少的。希望大家都可以顺利的与家人在英国团聚。 ... Read More

01 引言 夫妻在结婚组成家庭后买房是我们常见的情况，但现在也有越来越多的朋友选择与伴侣先共同生活，晚几年再结婚，甚至同居不结婚，但还是需要解决住房问题。未婚情侣共同买房，有哪些法律问题需要注意呢？刘博士律所在下文中将为您解析。 02 多人购房的所有权形式 一般情况下，一人以上购房，按照英格兰和威尔士的法律，有两种所有权形式，一种是joint tenants，一种是tenants in common，虽然它们的名字相近，意思却相差不少。对于前者，房屋的多个所有人同时以同等份额拥有房产，当其中一个去世之后，剩下的人将自动得到逝者留下的份额。也就是说，如果是两个伴侣以joint tenants形式购买房产，当其中一方去世之后，另一方便会自动取得去世一方的份额而成为房产的唯一所有人，不论去世方是否留下遗嘱并对他的份额做出处置。同时，在法律上多个所有人被视为一体，也就是说，在进行房产按揭时，并不能按购买者个人的份额进行按揭贷款，而是所有房屋所有人共同以一整个房屋来进行按揭，成为按揭债务的共同债务人。 而tenants in common则给了共同购房者更多的“独立空间”。在这种模式下，多个所有人按照自己的份额拥有房产，且每个人的持有份额可以不等。其中一人去世或将他的份额转卖他人，并不影响其他的共同所有人的权利或者份额。其他所有人并不会因为其中一人的退出而得到房屋权利的增加。 购房者有必要在买房时咨询律师并且选择符合自己情况的所有权形式。 一般情况下，同居情侣为了避免日后的纷争，还可以签署一份“共同居住协议”（Cohabitation agreement），来规定双方的房产所有权归属问题，以及日后万一分开居住后对房产的处置。同居者也可以签署一份信托声明（Declaration of trust），来规定同居关系何时结束以及结束后对房产的处置问题。 ... Read More

引言 近日我们收到许多客户咨询关于逾期滞留的问题。逾期滞留在英国是一个严重的问题。不仅会影响滞留者的基本权利，甚至会影响到今后的入籍申请等。今天，刘博士律所就为大家解答一些逾期滞留的常见问题。 什么是逾期滞留者？ 逾期滞留者是指超过允许的滞留期限而继续在英国滞留的人。这里的滞留期限是指最新的签证的到期日或者根据1971年《移民法》的第3C或者3D延长后的到期日。 成为逾期滞留者的后果是什么？ 故意超过允许的时间滞留在英国是一种罪行。逾期滞留者可能会被拘留，并强制遣返至国籍所在国。逾期滞留者没有工作的权利，而且也会被限制租房、开设银行账户、开车和获得医疗服务的能力。 如果我离开英国之后想要回来怎么办？ 根据具体的情况，以前逾期滞留的人可能会受到强制性再次入境禁令的限制，禁止他们在12个月至10年内返回英国。如果该逾期滞留者滞留少于30天并自愿离开英国，而不是由国务大臣负担遣返费用，则不存在再次入境禁令。重返禁令也不适用于以家庭成员身份提出的申请。任何入境许可申请（包括家庭成员提出的申请），如果申请人以前逾期居留，而且被认为是严重违反《移民规则》意图的做法，而且还有其他加重处罚情节，则可予以拒绝。 逾期滞留后还可以申请居留吗？ 申请延长签证或居留需要申请者的签证在有效期限内，如果是逾期滞留者将会被拒绝。然而，移民法规第39条中有一个重要的例外，即在特殊情况下会保护逾期滞留者。特殊情况包括紧急医疗、亲人丧病或教育机构延迟发布必要文件。任何原因都需要提供必要的证据来加以证明。该例外情况也适用于在准时申请中拒绝保留的许可，第3C条许可的到期，提出上诉或行政复议或任何行政复审的期限届满的14天内提出的申请或上诉正在结束，撤回，放弃或搁置。这意味着在其申请中犯了一个可以纠正的错误的人有机会提出进一步的申请。 刘博士律所点评：     如果您在签证过期之前没有申请新签证，最后导致逾期滞留，请及时寻求帮助将损害减少到最低。刘律所将可以给予您专业法律建议，并且帮忙准备证据和争取避免您更多损失。刘博士律师楼有丰富的刑事辩护，签证移民、民事诉讼、学籍问题、理赔及交通辩护等经验，为广大华人在英国安心生活保驾护航。如需律师建议和协助或进行上诉，请致电 01413320047 联系我们的律师或加我们的微信留言，让刘博士律所为您的生活保驾护航！ 刘博士律所拥有多位英国执业律师，拥有出庭资格。刘博士律所在英格兰及苏格兰均有办事处，业务辐射英格兰，威尔士以及北爱尔兰，为全英各个地区的客户提供法律服务。我们拥有一流的律师、一流的团队，将为每一位客户提供专业、高效、量身定制的贴心服务，确保每一位客户在英生活与事业的顺利和成功。 Disclaimer The ... Read More

引言 英国政府近年来加紧移民政策，移民获得永居也越来越难。许多在英国建立了生活的移民的永居申请被拒绝，就因为被指责欺骗或因向英国税务局（HMRC）申报的税收不足/差异。对于此类人群申请不到永居可能意味着在英国的生活的不确定和令人沮丧的延迟。 如何应对 被移民局指控有欺骗行为或不良品格似乎很可怕，特别是涉及英国税务局（HMRC）时。这种拒绝可能会引发税务机关调查您的收入事务。请放心，您不是唯一遇到这种挫折的人。如果您采取正确的措施来解决这一挑战，那么您仍然有希望成功申请永居。 如果您不知所措，困惑或无法处理永居身份申请的障碍，请寻求我们的帮助。联系刘博士律师事务所的移民法律专家，为您提供最佳的辩护申请，并提高扭转拒绝永居决定的机会。 拒签案例 移民局官方指引指出可能导致拒绝永居申请的虚假陈述，指的是申请人或第三方“故意不诚实地就申请作出虚假陈述。” AA（尼日利亚）v 英国移民大臣的案件中指出，必须将“虚构和不诚实”作出虚假陈述的要求。在此，上诉法院审查了“虚假陈述”这个词的含义。在主持判决时，大法官里克斯认为’虚假’可能意味着’不正确’或’不诚实’。当时的移民部长利亚姆伯恩辩称，按照“移民规则”的目的，作出不正确的陈述应被视为虚假。这意味着只是因为提交申请的人犯了一个错误（如果你用第二语言填写官方表格，这很容易做到），那么申请就可能会被拒绝。然而，上诉法院指出，“虚假陈述”一词必须包含申请人故意不诚实的程度。大法官里克斯表示：“然而，根据我的判断，将“缺乏诚意”归咎于“故意使用欺骗行为”是怪异的。” 成功案例 我们律所最近处理的一个案例可以说明为什么’虚假陈述’这个定义如此重要。这位客户尽管过去五年一直在英国生活和工作，但他的永居申请却被拒绝了。这是因为他最近的HMRC纳税申报表出现错误，这意味着他在永居申请中所写的收入与向HMRC上报的收入不同。移民局指责他欺骗并拒绝他的永居申请。但是，由于我们的客户没有故意的不诚实行为，所以我们能够纠正这个错误。然后我们重新提交了我们客户的永居申请，并且成功获批。 其实这样的案例很多，申请人是诚实的，但因为他们的纳税申报表中的错误造成他们的永居申请中的收入存在差异，导致其永居申请被拒。幸运的是，我们的律师团队对相关规定及流程有深入的了解，我们可以帮助客户纠正错误并协助客户申请永居。 刘博士观点 如果移民局怀疑您故意和不诚实地作出虚假陈述为由拒绝了您的永居申请，您可能需要采取以下步骤： 刘博士律所拥有多位英国执业律师，拥有出庭资格。刘博士律所在英格兰及苏格兰均有办事处，业务辐射英格兰，威尔士以及北爱尔兰，为全英各个地区的客户提供法律服务。我们拥有一流的律师、一流的团队，将为每一位客户提供专业、高效、量身定制的贴心服务，确保每一位客户在英生活与事业的顺利和成功。 Disclaimer The content ... Read More

引言 不少人由于种种原因在英国非法生活多年，期间也许很顺利的娶妻生子组建属于自己的家庭，但是因为没有合法的身份所以也不能放松和自由的工作和生活。也许有人还不知，如果你的孩子在英国出生和长大，你很有可能会因为孩子而获得居留许可，从此再也不用躲躲藏藏，担惊受怕了。 根据英国移民法律的规定， 孩子在英生活7年后，为了保护孩子的权益，可以申请签证继续留在英国。我们在签证申请中往往会遇到这种情况：孩子满足了签证申请的要求，但孩子的父母没有合法居留，此时应当怎样进行签证的申请，才能顺利留在英国呢？下面请大家先一起来看一个案例，然后我们再给大家讲讲相关的规定和要求。‍ 案例 一对夫妇在2005年以学生和学生家属的身份入境英国，他们3岁的孩子随行，在2010年之前他们一直拥有合法居留权，但之后就滞留在了英国。到了2016年，孩子已经14岁了，并且已在英国居住了11年。这对夫妇基于孩子7年以上的在英居留提出了签证申请，但是被移民局拒绝了，于是孩子的父母提起了上诉。 这便是PD and Others Sri Lanka [2016] UKUT 108 (IAC)一案的情况。法院最终判决孩子可以取得签证留在英国，而由于孩子必须与他的父母在一起才能得到应有的照顾，他的父母最终也被允许留在英国。‍ 相关移民法规定 英国移民条例规定，基于欧洲人权公约第8条的规定，在英居留七年以上的孩子有可能通过签证申请继续留在英国。但孩子需要满足以下条件： 年龄在18岁以下； ... Read More

01 引言 您、朋友或家人可能在苏格兰被指控刑事犯罪，然后您被给与某些文件，然后从警察局获释——这份文件就是所谓的“保释承诺书”。保释承诺书现在在刑事案件中非常普遍。如果您通过保释承诺书获释，那么您将在获释前在警察局签署这份文件，并作出承诺，您将在指定的未来日期出庭。保释意味着您需要遵守与警方达成的保释条件。如果您有刑事疑问，请立即致电，您将获得经验丰富的刑事律师的刑法咨询。 02 什么是保释承诺书？ 如果您被苏格兰警方指控犯有刑事罪，那么他们有权将您关押在警察局的一个牢房中，直到第二天开庭。（如果您在星期五被拘留，这意味着您最早将到下个星期一出庭）。 然而，在有些时候警方不会拘留您，可能会选择根据所谓的“承诺”释放您。也被称为“保释承诺书下获释”。从本质上讲，这对您来说意味着您承诺将在以后出庭。这是您签署并保证承诺的法律文件（即未能在指定日期出庭本身就是刑事犯罪）。 您的保释承诺书上的日期不是您的审判日期，而是您“认罪还是不认罪”的日期。您需要告知法庭对您的指控您认罪或无罪。实际审判将在几个月后进行。 此外，苏格兰警方可以在过渡期间坚持“特殊保释条件”，您必须遵守这些条件。同样，如果您不确定您的保释条件允许什么，请联系我们进行专业刑法咨询。 03 适用于哪些类型的案件？ 保释承诺书可用于广泛的犯罪行为。在决定是否保释被告时，警方会考虑指控的严重性、嫌疑人的犯罪记录以及他或她是否有类似的犯罪历史等。如果嫌疑人以前没有犯罪历史，那么他们很可能在签署保释承诺书后而被释放。 04 什么是保释条件？ 当一个人获得保释承诺后，将受到保释条件的约束，这意味着他们必须表现良好，并在被要求时出庭。保释承诺也可以包括所谓的“特殊保释条件”，例如，该人不能与案件中的特定证人（通常是家庭案件中的所谓受害者）有任何联系，或者不能靠近特定的房屋或财产。这些特殊保释条件的原因主要是为了保护案件中的证人免受进一步暴力或现有局势升级的可能性。 05 违反保释条件会怎样？ 违反保释可能会导致再次被捕并被拘留，以便在下一个合法日出庭，然后还可能被关押在当地监狱，直到您最终受审。违反保释条件的处罚最高可达监禁 ... Read More

1 引言 “英国的居留好难拿啊，不想努力了，请来个人和我结婚吧！” 留在英国的小伙伴们时不时就会发出这种感慨。确实，在获得英国永居身份的路上，一条捷径就是和已经有英国永居资格的人结婚。 然而，根据英国移民法，如果婚姻双方并非出于真正的组建家庭的目的、而只是为了移民目的而结婚，这份婚姻就会被移民局判定为假结婚，进而予以严厉打击。严重时，甚至可能追究当事人的刑事责任。 那么，如果被移民局怀疑假结婚，又该怎么办呢？今天，刘博士律所就来为大家介绍相关知识。 2 审查对象 首先我们需要知道的是，为了防止假结婚，英国规定，但凡遇到涉外婚姻，婚姻登记处都需通知内政部进行审查。因此，如果你和伴侣结婚时遇到了审查，不必担心，这是常见情况。 根据《2014年移民法》，如果申请结婚的其中一方或者双方都不在以下“豁免”名单中，登记处则必须转交给移民局，先获得审批。 豁免人士包括： 英国公民； 欧洲经济区或瑞士国民； 有永久居留权/无限期居留权的人； 不受移民管制的人； 拥有有效的婚姻访问签证或未婚夫/未婚妻签证的人。 此外，虽然登记处将通知内政部，但是并非所有夫妇都会受到调查。根据规定，移民局官员只有在拥有“合理理由”怀疑是假结婚时才会进行调查。 而这些理由也是在公开法规中详细列出的，详见下表。 根据《婚姻和民事伴侣关系推荐和调查计划》指南，具有下列因素可以怀疑为假结婚： ... Read More

引言 随着全球经济不断的发展，每年来英的华人数目也是一直持递增趋势，大家来英留英的目的和原因也不尽相同。有过来上学的、工作的、旅游的、投资买房的、结婚成家的等等。俗话说，有人的地方就有法律，尤其是在英国这样一个法律制度发达严谨的异国他乡更要格外小心，慎行。作为英国少有的华人刑事律师之一，刘律师表示华人所涉及的刑事案件种类越来越多，从交通肇事，家暴，到与毒品有关及性犯罪等等，性质也越来越严重。今天刘博士律所跟大家聊聊英国刑法相关注意事项。 被警方指控会有什么后果？ 如果警方认为他们有足够的证据证明你的行为已构成犯罪，那么他们将对你进行指控，随之给你一份“指控单”记录你相关的犯罪行为。 警方通常会做出两个决定 1. 你可以获得保释，前提是你的情况符合相关的规定。这意味着你可以先被释放，并等待参加接下来的法庭听证。 2. 警方将你拘留直至开庭审理。 保释 通常保释将会附带以下一些条件： 1. 在指定的地址居住 2. 不可以联系某些特定的人 3. 将你的护照交给警方以确保您不会逃离英国 4. ... Read More

1 引言 如果您想在苏格兰购买房屋或公寓，则必须遵循法律程序。这确保买卖双方在销售过程中都受到保护。 苏格兰的一些房屋以固定价格（fixed price）出售，但大多数是通过“盲标”（blind bidding）系统出售的。这意味着卖家会要求高于或接近最低价格的报价，房子的最终售价取决于有多少其他人出价。 2 房屋报告（Home Report） 如果您找到感兴趣的房屋，请向卖方或其律师或地产代理索要一份房屋报告。如果这所房子正在公众视野内出售，它应当有一份房屋报告。 这份文件会告诉您您需要了解的有关房屋的信息。它分为三个部分——单一调查和估价、财产调查问卷和能源报告。 卖家或销售代理人必须在您提出要求后9天内给您一份房屋报告。如果他们在9天内没有给您报告，您可以联系当地的贸易标准服务部门。 3 出价（making an offer） 如果您找到有兴趣购买的房屋并且对其房屋报告感到满意，请告诉您的律师。您的律师会正式向卖方表示您对房屋的兴趣（note your ... Read More