苏格兰

01 引言 夫妻在结婚组成家庭后买房是我们常见的情况，但现在也有越来越多的朋友选择与伴侣先共同生活，晚几年再结婚，甚至同居不结婚，但还是需要解决住房问题。未婚情侣共同买房，有哪些法律问题需要注意呢？刘博士律所在下文中将为您解析。 02 多人购房的所有权形式 一般情况下，一人以上购房，按照英格兰和威尔士的法律，有两种所有权形式，一种是joint tenants，一种是tenants in common，虽然它们的名字相近，意思却相差不少。对于前者，房屋的多个所有人同时以同等份额拥有房产，当其中一个去世之后，剩下的人将自动得到逝者留下的份额。也就是说，如果是两个伴侣以joint tenants形式购买房产，当其中一方去世之后，另一方便会自动取得去世一方的份额而成为房产的唯一所有人，不论去世方是否留下遗嘱并对他的份额做出处置。同时，在法律上多个所有人被视为一体，也就是说，在进行房产按揭时，并不能按购买者个人的份额进行按揭贷款，而是所有房屋所有人共同以一整个房屋来进行按揭，成为按揭债务的共同债务人。 而tenants in common则给了共同购房者更多的“独立空间”。在这种模式下，多个所有人按照自己的份额拥有房产，且每个人的持有份额可以不等。其中一人去世或将他的份额转卖他人，并不影响其他的共同所有人的权利或者份额。其他所有人并不会因为其中一人的退出而得到房屋权利的增加。 购房者有必要在买房时咨询律师并且选择符合自己情况的所有权形式。 一般情况下，同居情侣为了避免日后的纷争，还可以签署一份“共同居住协议”（Cohabitation agreement），来规定双方的房产所有权归属问题，以及日后万一分开居住后对房产的处置。同居者也可以签署一份信托声明（Declaration of trust），来规定同居关系何时结束以及结束后对房产的处置问题。 ... Read More

1 引言 如果您想在苏格兰购买房屋或公寓，则必须遵循法律程序。这确保买卖双方在销售过程中都受到保护。 苏格兰的一些房屋以固定价格（fixed price）出售，但大多数是通过“盲标”（blind bidding）系统出售的。这意味着卖家会要求高于或接近最低价格的报价，房子的最终售价取决于有多少其他人出价。 2 房屋报告（Home Report） 如果您找到感兴趣的房屋，请向卖方或其律师或地产代理索要一份房屋报告。如果这所房子正在公众视野内出售，它应当有一份房屋报告。 这份文件会告诉您您需要了解的有关房屋的信息。它分为三个部分——单一调查和估价、财产调查问卷和能源报告。 卖家或销售代理人必须在您提出要求后9天内给您一份房屋报告。如果他们在9天内没有给您报告，您可以联系当地的贸易标准服务部门。 3 出价（making an offer） 如果您找到有兴趣购买的房屋并且对其房屋报告感到满意，请告诉您的律师。您的律师会正式向卖方表示您对房屋的兴趣（note your ... Read More

引言 购买您自己的第一套房子是一件很令人兴奋的事情，但是就像第一次做任何事情一样，在这个过程中您可能会面临一些未知的因素。 刘博士律所拥有丰富的处理房产买卖的经验。我们在此编写了苏格兰首次购房者指南，以便潜在首次购房者了解首次购房的步骤和政策。 1. 指定购房律师 在苏格兰购买房屋时，按法律规定，您必须要指定律师代理您的购买程序。律师可以帮助您完成整个首次购买的程序。 刘博士律所是苏格兰最大的华人律师事务所，拥有专业的房产律师，可为您的购房业务提供一条龙服务。 2. 获得初步贷款同意书 这是来自银行的一份文件，表明如果您提出正式的购房贷款申请，他们可以给您多少贷款，包括具体的金额。 3. 确定购房开销总预算 您应当考虑您的经济能力，房款中可以前期支付的现金，如有贷款，可贷款的金额。您还应当考虑印花税，律师代理费，搬家费用等等。刘博士律师的专业房地产律师会给您提供专业的相关开销建议。 4. 寻找您的理想住房 这是整个购房过程中最有趣的一个环节。您可以在各大售房网站上搜索适合首次购买者的房产。您还可以在这些网站上登记您的购房条件，如果有满足您条件的房产出现，您将会收到自动的电子邮件提示。 5. 看房 在网上看到您喜欢的房子后，您就可以通过填在线表格、发邮件或打电话的方式预约亲自看房，以确保房子适合您。 一些网站也会提供在线看房的选择。如果没有这项服务，您也可以先查看房产照片，阅读物业说明以及房屋报告，来决定是否对此房有强烈的兴趣，是否有必要亲自看房。 6. ... Read More

引言     在租赁商铺时，每个租约合同都是不同的，但在商业业主和租户之间的协议中，有一些常见的问题，这篇文章会为您做出解释。 全面保险和维修的租约     租约是规范出租房屋协议的基本文件，以上这种租约也就是所谓的完全保险和维修租赁。一旦作为承租人加入，您就有义务保持房屋的良好物理状态，并在租赁期间合法地进行交易。     任何需要进行的维修都是您的责任，虽然房东对房屋进行了保险，但您要为该保险支付保险费。您可以直接索取，或指示您的律师获得一份保险单的副本。您有责任检查保险单，并确保它涵盖了您所希望的一切，或者您购买了额外的保险以涵盖不包括的项目。     一般来说，保险范围包括建筑物，但不包括物品，也不包括平板玻璃，所以您应该咨询自己的经纪人，了解哪些个人保险是有效的。     作为承租人，您还需要负责缴纳商业税，支付租赁期间当地政府发出的任何维修通知的费用，以及维护建筑物和经营业务的大部分费用。 展开调查     当然，对商铺进行调查是值得的。这有两个作用。首先，您可以得到确认，房东要求的租金和其他财务考虑因素是否公平；以及房产中是否有任何可疑或实际的缺陷或失修的地方。     这一点非常重要，因为当租约结束时，您有责任补救任何缺陷，并使该处所处于良好的可租用状态。除非房东同意进行维修或承认有任何失修的地方，您会被假定在这种情况下接管该房屋。如果当您接手的时候，房子的状况很差，这在租约结束时对您没有帮助，除非房东同意放弃破旧物品清单上的某些缺陷。提前展开调查是您寻求谈判限制失修的最好帮助。 维修清单     事实上，在任何租约结束时，房东都会发布一份破旧物品清单，这是一份需要完成的维修清单。 ... Read More

1 刑法是什么 如果你承认罪行或被判有罪，法庭将对你处以罚款、社会治安令和监禁等惩罚。 如果你被怀疑或指控犯罪，刑法律师可以帮助你。当警方指控你犯刑事罪行时，律师可以代表你确保你的合法权利得到保障，并在法庭上陈述你的案件，以确保你得到公平的听证。 2 刑事犯罪 刑事犯罪的范围很广。这些罪行包括谋杀、误杀、性犯罪和非性侵犯等暴力犯罪。非诚实犯罪包括欺诈和盗窃，侵犯财产罪包括纵火和刑事损坏。除此之外，还有些罪行是违反司法公正的，例如伪证罪，或在宣誓下提供虚假证据，以及妨碍司法公正等。 刑事法律律师将运用他们的知识和经验，确保为你和你的案件提供最好的结果。 3 我应该在什么时候联系律师？ 一旦你意识到你被指控犯罪，立即与律师联系。不论你是否无辜或触犯了刑事罪行或道路交通违例事项，当你意识到你涉嫌或被控犯罪时，你都需要专业刑法律师的协助。 即使在你向警方报案或去警察局(如果可能的话)之前，你也应该先联系律师，这样他们就会告诉你会发生什么，并解释你的权利是什么。 4 为什么要在警察局请律师？ 无论是在警察局还是在家里，涉嫌刑事犯罪并被警察盘问，都可能是一种陌生而可怕的经历，所以你必须尽快得到律师的支持。 你的律师代表你的利益并确保你的权利得到保护。律师是独立于警方的，所以他们总是为你和你的案件提供最好的建议。 当你被逮捕或自愿前往警察局，或作为嫌疑犯接受警察讯问时，你有权在任何地方免费请律师。你可以让警察联系你自己的律师，或者，如果你没有律师或者他们没空，你可以找一个值班律师。 5 ... Read More

引言 不少华人在英国拼搏多年，已经建立了一定的社会经济基础。这就涉及到对自己身后财产的处理问题。刘博士律所建议大家最好在自己神志清醒的条件下制定自己想要怎样处理身后的财产，也就是通常所说的立遗嘱。通过正规途径立下的遗嘱有法律效应，可以免身后亲人之间因为财产分配而产生矛盾。我们律所近期已经帮助多个客户办理了遗嘱相关文件。 遗嘱的制定 严格有效的遗嘱，需要律师根据个人情况来专业定制。 常见的家庭形式的遗嘱一般包括将身后所有财产归自己的配偶继承，如果配偶不幸早逝，则转归自己的子女继承。这样的遗嘱一般不会产生任何争议，因为子女们会尊重父亲或母亲的遗愿，反正财产到最后都由子女继承！可是如果你有子女，你想在遗嘱中要求完全剥夺子女的继承权，你能够做到吗？ 从法律的角度来说，这是不太可能的。特别是子女或配偶失去了生活能力的，或者是子女出生时是先天性智障者。 苏格兰的法律尤其人性化，考虑到子女和配偶的权利，已经撰写成法律条文。根据苏格兰1964年继承法，子女和配偶都有权分别继承逝者的流动资产的1/3, 包括逝者的现金，股票，汽车，家具及首饰。这是法定权利 (legal right)，任何人无权剥夺。 这一点也是与英格兰的继承法的不同之处。我们有些同胞，认为自己的意志高于一切，可以决定自己的财产如何分配，所以也就固执地认为可以在遗嘱中剥夺子女的继承权！这其实是不正确的。 即便你安排在去世之前，把所有的财产全部分配掉。法律也有规定：在你去世前七年以内所分配的财产，要全部计算在遗产财产总额里。继承者还要从这个遗产总额里面缴纳相关的遗产税。 所以同胞们要做好自己的身后财产处理，可以提前咨询律师，提前做好有效的资产分配管理，这就是为什么要有专业的律师给你量身定制遗嘱。以免子女或配偶在你身后通过法庭成功挑战你的遗嘱。 案例 一位丈夫去世前立下遗嘱，将所有财产留给与前妻所生的孩子继承，剥夺了现任华人太太的所有继承权。这位妻子起诉到法院，最终仍然拿到属于她的1/3的移动资产。 前几年还有一位华人太太，她的丈夫在中东去世时，留下了苏格兰几百万英镑的财产给她，结果前妻的孩子到法院挑战遗嘱。这位华人太太，找了好几家律师应诉，因为语言障碍，加上前后三家律师事务所的有意无意的不作为，使这位华人太太失去了绝大部分财产。 刘博士律所建议 英格兰的继承法就没有法定权利，但是通常此类遗嘱被挑战。一位母亲在遗嘱中将所有的财产留给了一个动物慈善机构，完全剥夺了女儿的继承权。在2016年, ... Read More

引言 虽然很多人会选择租赁商铺，但在经济条件允许的情况下，或者一些特殊的情况下，还是有很多人会选择直接买断商铺。刘博士律所接到越来越多的关于如何在英国购买商铺的咨询和业务。今天我们在此为大家普及一些关于在英国购买商业物业方面您需要考虑的方方面面。 买断商铺可以为您提供更多的自由和灵活性。但同时您需要考虑到相关的经济和法律方面，包括合同等等因素。找到满意的合适的空置的商铺本身就比较困难，而且商业抵押贷款通常贷款期比较短暂，所以定期还贷金额反而会比租赁合同下的租金更高一些。 购买商铺利和弊的比较 购买商铺会给您更多的自由，而且您还可以按照您的想法进行整改，当然前提是需要获得相关的整改准许证以及银行的同意，如果涉及到贷款银行的话。购买商铺还是有很多的优势的，因为您可以完全控制，您可以: ✅在房产的管理或修理方面有更多的灵活性 ✅物业价值升高，在您转手出售时还能从中获利 ✅将来您自己不需要使用这个商铺的时候还可以出租，租金可作为您的另外一种收入渠道 ✅您如果想要换一个地方经营，您可以随时操作，您将不受固定期限合同的约束。 ✅更能确定您的各种开销成本，尤其是如果您的贷款是固定利息的贷款。 当然买断商铺也会有一些不利的地方，例如： ❎您的本金会投入到这个物业当中，此本金就不能够进行其他渠道的投资。如果您决定在房地产市场不景气时放弃此物业，您可能很难迅速收回资金或者根本无法收回资金。 ❎如果您无法定期偿还抵押贷款，那么您将面临物业被收回的威胁。 ❎如果您需要进行物业的改建或扩建，可能会花费大量的时间和成本。 ❎您需要对物业的安全负责，例如您需要了解并执行有关防火措施，遵循有关健康和安全的法规。其实在租赁商铺的时候，租客也需要承担这方面的责任。 ❎拥有物业所有权期间持续的各方面的支出， 例如物业管理费，商业地税等等。 购买物业以及经营物业有关的费用 ... Read More

庆祝里程碑 我们非常高兴地宣布，刘博士律所的一位尊敬的合伙人取得了重大成就：杜海燕律师正式被录取为英格兰和威尔士的执业律师。这标志着她职业生涯中的一次显著成就。这一成就不仅凸显了她对职业的执着和专业能力，也提升了我们律所服务更广泛客户的能力。 在英格兰、苏格兰和威尔士拥有双重执业资格绝非易事。这需要掌握多样的法律体系和规则，反映了我们合伙人对她的职业的承诺以及她在适应不同法律环境中的多样性能力。她达到这一成就的道路是持之以恒的、包含广泛学习和深入理解这些国家的法律格局的。 对我们律所来说，这不仅仅是团队成员的个人成就，更是我们实现法律服务多元化和触及更广泛受众目标的战略扩展。随着她的双重资格，我们现在正准备积极进入英格兰市场，为客户提供我们在公司法、家庭法、物业法等领域的专业知识。这一扩展特别令人兴奋，因为它为我们的实践开辟了新的途径，并允许我们将我们以客户为中心的法律服务带给更广泛的客户群。 我们的律所一直以其对卓越的承诺和我们团队带来的深厚知识而自豪。随着在英格兰和威尔士增加法律服务，我们迫不及待地想要迎接新的挑战，并提供我们的苏格兰客户所期望的同样高标准的服务。这一发展不仅是我们能力增长的证明，也是我们培养新关系和在英国各地加强现有关系的机会。 我们为我们合伙人的成就感到无比自豪，也为这为我们律所带来的前景感到兴奋。随着我们步入这新的篇章，我们期待它无疑会带来的机会。同时，我们也要向她表示衷心的祝贺；我们很幸运能有这样才华横溢且勤奋的个人在我们团队中。 请继续关注，因为我们继续扩展服务并探索新的视野。感谢所有信任我们以满足其法律需求的客户和支持者。我们承诺，随着我们的成长和适应，我们将继续赢得您的信任。 如果您在英格兰或威尔士需要法律服务，请随时与我们联系。我们的大门现在比以往任何时候都更加敞开，随时准备迎接新的挑战并提供精准的解决方案。 如有任何问题需要咨询，请通过以下方式与我们联系。我们可以帮助您解决在英格兰、苏格兰和威尔士可能遇到的任何法律问题。 再次祝贺我们的合伙人取得的精彩成就，为新的开始干杯！ 刘博士律所拥有多位英国执业律师，拥有出庭资格。刘博士律所在英格兰及苏格兰均有办事处，业务辐射英格兰，威尔士以及北爱尔兰，为全英各个地区的客户提供法律服务。我们拥有一流的律师、一流的团队，将为每一位客户提供专业、高效、量身定制的贴心服务，确保每一位客户在英生活与事业的顺利和成功。 Disclaimer The content of this webpage is ... Read More

引言 如果您在苏格兰有房子要出售，最先需要了解在苏格兰出售房产的流程。我们从头至尾带您了解每个关键步骤，使您在出售房屋时有充分的把握。 对您的房产进行估价 第一步是让房地产中介对您的房产进行估价。在进行估价时，值得注意的是，中介建议的高要价可能不是最好的——你希望价格的设定是合理的。 卖房的费用是多少？ 您需要把房产中介费、律师费、搬运费和所有其他相关费用考虑在内。现在就计划你的预算，以防在交易时超出预算。 安排一份房屋报告 法律规定，苏格兰的所有房产在销售时都必须提供房屋报告。房屋报告是由三份文件组成的： 单一调查 单项调查包括一份关于房产状况的报告、房产估价，以及为有特殊需求的人提供的无障碍审计。调查员需要查看：公用设施的问题、潮湿、裂缝、屋顶的问题和木材缺陷。 能源报告 能源报告显示了房产的能源效率，并评估了其对环境的影响。它还将提供关于如何使房产更节能的建议。评估员将检查阁楼隔热材料、家用锅炉、热水箱、散热器和窗户等项目。 物业调查表 物业调查表由卖方填写，概述其他有用的信息，如物业的议会税率和已进行的改建。 在苏格兰，卖家在出售房屋时必须委托进行房屋报告（尽管有一些例外），并且必须在潜在买家要求时提供一份副本。买方也可以选择自己委托进行单独的调查。 如果房产在销售时没有房屋报告，卖家和中介都有可能被罚款。 请注意：现在法律规定，苏格兰的所有房产都必须在指定房间内安装密封电池或主线火灾警报器。这些警报器必须相互连接，以便在一个警报器响起时，所有警报器都会被激活。更多细节可通过苏格兰政府网站查询。 委托律师 ... Read More

引言  首先，您无需获得英国居住许可即可在这里购买房产。通常，无论购买者居住在哪里，都可以购买英国房产。 英格兰和威尔士、苏格兰和北爱尔兰都实行不同的法律制度，并有自己独特的与财产有关的法律和程序。明智的做法是聘请一位有资格并在您想要购买的司法管辖区执业的律师。 以下是英格兰、威尔士和苏格兰流程的简要概述。不过，在此之前，您需要记住一件关键的事情：购买房产并不能给您带来移民权。 在英格兰和威尔士购买房产 提出报价 大多数人通过在线房地产网站或通过当地房地产经纪人开始寻找房产。购买要约可以口头或书面形式提出，此时您应该寻求律师的指导。在交换书面合同之前，要约不具有约束力。 申请抵押贷款 申请抵押贷款时，您需要出示证明您的身份和地址的文件以及我们的资金来源信息。抵押贷款顾问可能会帮助您找到合适的抵押贷款。如果您的英国移民身份有时间限制（或者您根本不在英国），那么您可能很难从英国贷方获得抵押贷款。 销售合同 一旦要约被接受，您应该指示法律专业人士进行产权转让工作。 一旦您和卖家对销售条款感到满意，下一步就是交换合同。此时销售才具有法律约束力。完成日期在交换时确定。 在交换时，买方通常会向卖方支付押金。标准金额是购买价格的10%，但这可以由双方协商确定。 您应该从交换合同之日起安排建筑物保险，因为此时房产的风险将从卖方转移给您。 如果您在交换合同后退出购买，您可能会损失押金并承担卖方造成的其他损失。 成交 当购房资金转给卖方，并且由您的产权转让师和卖方商定的已签署的转让契约，注明成交日期并发送给卖方律师时，法律成交即告完成。作为回报，您的产权转让师将收到卖方签署的转让契据。 成交后 ... Read More