01
引言
夫妻在结婚组成家庭后买房是我们常见的情况,但现在也有越来越多的朋友选择与伴侣先共同生活,晚几年再结婚,甚至同居不结婚,但还是需要解决住房问题。未婚情侣共同买房,有哪些法律问题需要注意呢?刘博士律所在下文中将为您解析。
02
多人购房的所有权形式
一般情况下,一人以上购房,按照英格兰和威尔士的法律,有两种所有权形式,一种是joint tenants,一种是tenants in common,虽然它们的名字相近,意思却相差不少。对于前者,房屋的多个所有人同时以同等份额拥有房产,当其中一个去世之后,剩下的人将自动得到逝者留下的份额。也就是说,如果是两个伴侣以joint tenants形式购买房产,当其中一方去世之后,另一方便会自动取得去世一方的份额而成为房产的唯一所有人,不论去世方是否留下遗嘱并对他的份额做出处置。同时,在法律上多个所有人被视为一体,也就是说,在进行房产按揭时,并不能按购买者个人的份额进行按揭贷款,而是所有房屋所有人共同以一整个房屋来进行按揭,成为按揭债务的共同债务人。
而tenants in common则给了共同购房者更多的“独立空间”。在这种模式下,多个所有人按照自己的份额拥有房产,且每个人的持有份额可以不等。其中一人去世或将他的份额转卖他人,并不影响其他的共同所有人的权利或者份额。其他所有人并不会因为其中一人的退出而得到房屋权利的增加。
购房者有必要在买房时咨询律师并且选择符合自己情况的所有权形式。
一般情况下,同居情侣为了避免日后的纷争,还可以签署一份“共同居住协议”(Cohabitation agreement),来规定双方的房产所有权归属问题,以及日后万一分开居住后对房产的处置。同居者也可以签署一份信托声明(Declaration of trust),来规定同居关系何时结束以及结束后对房产的处置问题。
03
苏格兰地区的特殊情况
在苏格兰地区,leasehold的房产较为稀少。房屋的所有权形式也和英格兰和威尔士地区不同。在苏格兰地区,房屋的所有者指的是在房屋所有权契据(title deed)所指明的人。购房者可以选择仅有其中一人成为房子的所有者,或者成为房子的共同所有人,此时的法律关系被称为“joint ownership”。 这种一人以上共有房子的情况,会因为优先继承条例(survivorship clause / destination)是否存在而产生不同的影响。
如果购房协议中包含这一条款,那么其中一个所有权人去世后,他原有的份额将自动转由还在世的其他所有权人拥有。这就类似于前文所提到的joint tenants。如果购房协议中不含此条款,这就意味着不同的所有权人可以有不等的份额。在其中一人死亡后,其他所有权人也不能自动得到他的份额,这就类似于前文也有提到的tenants in common。
刘博士律所点评
英国的家事法律系统比较特别,对于同居关系并没有特别的规定,对同居者的保护也远不及对婚姻关系的保护。因此,有共同财产且数目较大的同居情侣往往会面临着诸多法律风险,万一关系破裂,自身的权益很难得到全部的保障。因此同居情侣在财产处理方面要尤其注意,如果有购房打算,一定要考虑清楚要选择何种所有权形式,最重要的是,请经验丰富的律师提供建议,起草有效的合同条款,防范于未然。
刘博士律所拥有多位英国执业律师,拥有出庭资格。刘博士律所在英格兰及苏格兰均有办事处,业务辐射英格兰,威尔士以及北爱尔兰,为全英各个地区的客户提供法律服务。我们拥有一流的律师、一流的团队,将为每一位客户提供专业、高效、量身定制的贴心服务,确保每一位客户在英生活与事业的顺利和成功。
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